[부동산 전문인 : 임종열]

안녕 하세요 부동산 가이드 임종열입니다.

미국 상업용 부동산이 최악의 상황을 맞이하고 있습니다. 코로나 팬데믹으로 사람들의 근무형태가 변화하고 고금리에 이자부담이 커지자, 한때 투자자들이 ‘없어서 못사던’ 오피스들이 골칫덩어리로 전락해 아파트로 변신하는 상황까지 발생했습니다. 

 상업용 부동산 투자에는 수치와 지표를 활용한 철저한 사전 분석이 필요 합니다.

주요 지표로는 총수입배수(GRM), 자본환원율CAP Rate·CAP 지수 GRM은 특정 건물의 총 렌트 수입을 구매 가격과 비교한 수치입니다.

주로 아파트 투자에 활용되며, 특정 매물의 구매가격이 임차로 1년 동안 벌어들인 소득의 몇 배가 되는지를 나타냅니다. 구매 가격을 임차로 벌어들인 연 소득으로 나누면 GRM을 산출할 수 있습니다.

예를 들어보겠습니다. 특정 매물을 구매가가 1,200만 달러고 임차로 얻은 연 소득이 100만 달러라면 GRM은 1200만 달러를 100만 달러로 나눈 ‘12’입니다. 다만 GRM은 매물 소유에 따른 지출을 고려하지 않습니다. 따라서 절대적인 가격 산정 방법으로 활용하는 데에는 제한이 있습니다.
 
CAP 지수(CAP Rate)는 매물 가격 대비 연 순수익을 나타내는 비율입니다. 순수익은 임대로 벌어들인 수입에서 운영 비용을 차감한 금액입니다. CAP 지수는 GRM과 달리 순수익을 분모로 두고 구매 가격을 분자에 배치합니다. 일례로 1년 동안 순수익이 60만 달러인 매물을 1200만 달러에 구매했다면 CAP 지수는 5%인 셈입니다.
 투자자들은 지표에 몰두한 나머지 매물의 장기적인 투자 잠재성 등의 기회를 놓치는 경우도 더러 있습니다. 따라서 지표 이외 복합적인 요인들을 점검할 필요가 있습니다.

먼저 투자 매물 지역의 개발 전망, 인구 변화 추이, 경제 성장성 등 지역사회와 연계된 장기적 성장 가능성에 대한 면밀한 분석이 선행돼야 합니다. 또 운영 비용에 대한 분석도 이행해야 합니다. 세금, 보험, 유지 및 보수 비용의 변화에 대비해야 한다는 의미입니다. 이 가운데 임차인의 신용도 및 매물의 공실률도 투자 수익과 연계되는 요인입니다. 마지막으로 부동산 시장의 전반적인 트렌드와 전망에 대한 학습도 이루어져야 합니다.

 2022년 이후 연준의 긴축 기조가 지속되면서 은행의 사업용 대출 연체율은 이미 상승세를 탔는데, 2022년 3분기 해당 대출의 연체율은 0.64%에서 2023년 3분기 1.07%까지 올랐고  2024년6월에 2%까지 도달했습니다.앞선 지표들은 상업용 부동산 투자의 수익 가치를 가늠하는 중요한 분석 도구입니다. 다만 이 지표들은 투자 초기 단계에만 적용할 수 있기 때문에 투자 수익에 장기적으로 영향을 주는 요인 역시 고려해야 합니다. 즉 추가적인 시장 조사와 멀리 내다보는 전략이 현명한 투자로 이어진다는 의미입니다. 지표를 기반으로 한 복합요인들을 철저히 분석한다면, 보다 안정적이고 높은 수익을 창출하는 투자를 할 수 있을것 같습니다.

The Lim Hill Team – John Lim & Sooji Hill

시카고 ,일리노이, 케노샤 ,밀워키, 위스칸신

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